淄博站
查看: 539|回复: 0

传闻成真!刚落地的“三价合一”,对购房者到底有多大杀伤力?

[复制链接]
  • TA的每日心情
    奋斗
    2015-1-23 09:17
  • 签到天数: 4 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-3-29 13:21:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
    3月28日晚,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制阴阳合同和高评高贷现象,确保房地产市场平稳健康发展。意味着传闻已久的“三价合一”在深圳正式落地,将对深圳楼市产生深远影响。
    通知要求,商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。
    该政策的实施将全面压缩阴阳合同生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。
    通知中还明确,在3月28日及之前贷款受理行已查询人民银行征信记录或购房人已支付定金、部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的除外,对于符合上述条件的贷款申请,各商业银行应通过房地产信息系统报备。
    政策自3月28日起正式施行后,各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神,要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。
    有的人看完以上内容,可能还是似懂非懂,下面小编就帮大家好好梳理一下:
    "三价合一 "是个什么鬼
    贷款利率上浮很好理解,就是你向银行贷款的利息上涨了。同样的贷款数额,以前在基准利率的情况下,贷款 100 万 30 年期限,只需 91 万利息。如今,需要向银行支付 136 万,购房成本瞬间增加了 46 万。
    而 "三价合一 ",也是为增加购房成本而来。
    一般情况下,一套二手房交易会有四个价格。
    第一个是实际成交价。
    第二个是交易备案价格。为了少交点税,买房和买房都希望少写点,一般都会低于真实成交价。
    第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候,不可能按照你写的备案价来收,如果你备案价写 1 元,那不是没得收了。所以,房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估,评估高了你肯定不乐意,回来理论,所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。
    第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款,购房者当然是希望银行评估价格越高越好,评估的越高,能贷的款就越多,银行也有自己的考虑,他需要自己做个评估,不能听你说多少就是多少,但一般情况下,银行的评估价会略高于市场。
    现在,官方决定,后面三个价格必须保持一致,也即 "三价合一 "。所谓 "三价合一 ",指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价,三个价格将不再 "各自为战 ",银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。
    举个例子
    A 先生想在东莞松山湖买一套总价 200 万的二手房,首付 30%,为 60 万,需要向银行贷款 140 万。
    在 "三价归一 "之前,为了避税,A 先生与卖方达成一致,网签备案价写低一些为 170 万,政府的评估价会一般会低于实际成交价,假设也是 170 万。A 先生为了多向银行贷些款,说成交价是 260 万,但银行有自己的评估系统,银行最终的评估价是 240 万,以这个价格银行贷款 70% 给 A 先生,也即 168 万。A 先生既然得到了银行的 168 万贷款,自己只需掏 32 万,相比于原来 60 万的成本,少了 28 万。
    如今 "三价归一 ",银行以网签和房管局计税评估价的最低值,也即 170 万,作为银行评估价,以这个价格的 70% 银行给你贷款,也即 119 万。A 先生只能拿到银行 119 万的贷款,买下这套 200 万的二手房需要自己掏 81 万,比本来的 60 万多出了 21 万。
    一句话高度概括,购房二手房的门槛和成本抬高了,你能向银行贷到的钱少了,你自己需要掏更多的钱。
    这还只是算了 "三价合一 "所增加的成本,还没有算首套房利率上浮增加的几十万利息。总之,在 "三价合一 "的情况下,刚需客购买二手房要比新房成本多二三十万。
    影响有多大?
    上浮 50%~60%,首套房上浮 40% 与 "三价合一 "的环境下,地方政府的意思很明确:投资客想买二套房,门都没有。刚需客想购房,别买二手房了,要买就买新房吧!
    这么看来,"三价合一 "的本质是引导购房群体购买新房,是帮助去库存的妙招。这种模式,极有可能会被推广到继续去库存的其他三四线城市。
    至于对房价的影响,也只能是短期的压制。
    无论上浮首套房、二套房贷款利率,还是 "三价归一 ",都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求,但这种需求一直都在,一旦哪天不调控了,这种需求会喷薄而出。
    调控最好的方式,应该是增加供应量,去疏解需求,堵永远不如疏。
    综合:财经观潮、南方网

    回复

    使用道具 举报

    返回列表 发帖
    您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

    本版积分规则